In Italia ci sono oltre dieci milioni di immobili inutilizzati. A Torino, solo nel perimetro comunale, gli appartamenti vuoti superano le cinquantamila unità. Nello stesso tempo, 450mila famiglie sono sotto sfratto a livello nazionale e il 20% delle famiglie italiane vive in alloggi sovraffollati. Il paradosso è evidente: troppe case senza persone, troppe persone senza casa.
Homes4All è nata per lavorare esattamente su questo cortocircuito. Una società benefit torinese — certificata B Corp, finanziata dall’Unione Europea — che individua immobili sfitti o abbandonati, li ristruttura e li affitta a canoni agevolati a famiglie in difficoltà abitativa. Un modello che mescola finanza d’impatto, rigenerazione urbana e accompagnamento sociale, e che dal 2019 a oggi ha alloggiato 301 persone in 128 unità abitative distribuite in più città italiane.
Da un bando della Presidenza del Consiglio a una società benefit
Tutto nasce da un progetto con la Città di Torino – ente capofila – per rispondere all’emergenza abitativa di persone ospitate in strutture di alloggiamento temporaneo. «L’idea era trovare una risposta celere ed efficace», racconta Federico Disegni, Direttore Generale di Homes4All. «Abbiamo cercato appartamenti di proprietà privata, li abbiamo ristrutturati e locati a canoni agevolati, affiancando le famiglie con percorsi di accompagnamento sociale finalizzati alla loro autonomia: trovare un lavoro, acquisire strumenti di educazione finanziaria, costruire le condizioni per pagarsi il canone in autonomia».
Il progetto è stato finanziato grazie a un bando del Fondo per l’Innovazione Sociale della Presidenza del Consiglio dei Ministri, con la Città di Torino come capofila e una rete di soggetti partner — tra cui Brains Capital, la Fondazione Benvenuti in Italia, Acmos e Homers. Alla fine del 2019 nasce formalmente Homes4All per realizzare le opere previste dal progetto. Oggi Homes4All è una società benefit, ha aperto una sede a Genova, sta avviando operazioni in tutta Italia, e nel 2025 ha chiuso la sottoscrizione del suo terzo aumento di capitale
Un modello che tiene insieme mondi diversi
Il meccanismo di Homes4All funziona su due livelli paralleli. Sul piano immobiliare, il team individua edifici vuoti o sottoutilizzati — spesso segnalati dagli stessi soci, alcune volte proprietari di immobili sfitti che scelgono di metterli a disposizione — li analizza, li ristruttura secondo criteri ESG. Homes4All non si limita a ristrutturare gli immobili e affidarli a qualcun altro, ma si occupa direttamente anche della gestione successiva — la manutenzione ordinaria e straordinaria, il rapporto con gli inquilini, il monitoraggio dello stato degli edifici. Tutto questo lo fanno internamente con figure dedicate (nel team ci sono infatti un Property Manager e un Facility Manager). Inoltre, sul piano sociale, la startup affianca gli inquilini nella stabilizzazione abitativa attraverso percorsi personalizzati, patti di responsabilità e reti di servizi territoriali, un’attività svolta in affiancamento a cooperative sociali del territorio e ai servizi sociali della città.
«Noi non scegliamo gli inquilini», precisa Angelo Leto, Property manager di Homes4All. «Dialoghiamo con corpi intermedi: la Città di Torino, la Città di Genova, un’università, un soggetto privato intermediario. Sono loro a segnalarci le persone da inserire negli appartamenti. Il nostro lavoro è garantire che l’alloggio sia adeguato e accessibile e che la famiglia possa abitarci stabilmente».
Il portafoglio di attività è cresciuto nel tempo, diversificandosi: social housing diffuso — singoli appartamenti ristrutturati e affittati a famiglie segnalate dal Comune — ma anche studentati, co-housing, housing mix, progetti per persone senza fissa dimora. Un caso emblematico è quello di Genova, dove la società ha rilevato la ex Cooperativa Casa per Maesti 2 che gestiva un edificio di 40 appartamenti nel quartiere Begato, rinegoziando i contratti e garantendo la continuità abitativa a 36 nuclei familiari vulnerabili. Quell’operazione è diventata anche il primo franchising del modello, Homes4All Genova, oggi con 104 beneficiari alloggiati.
Tra i prossimi progetti c’è la Casa per la Pace a Torino: una vecchia scuola materna riqualificata in spazio polivalente che ospiterà insieme uno studentato per atleti del CUS, un senior housing e spazi didattici, in collaborazione con la Comunità di Sant’Egidio. E poi uno jazzo — un’antica stalla rurale nell’alta murgia pugliese — da trasformare in struttura di abitare temporaneo per il turismo lento. E uno student housing da 252 posti letto a Verona.
La finanza d’impatto: ritorni pazienti, non speculativi
Una domanda sorge spontanea: come si regge economicamente un modello in cui i canoni sono agevolati? «Il canone concordato non è l’unica fonte di reddito», spiega Giorgia Di Cintio, Impact Housing Strategist di Homes4All. «La finanza d’impatto si ripaga anche attraverso attività di trading immobiliare e attraverso il fundraising su bandi, soprattutto per i progetti a minore redditività come quello per le persone senza fissa dimora. La sfida è generare ritorni che siano pazienti, con percentuali non speculative e nel lungo periodo».
I numeri confermano la tenuta del modello: nel 2024, Homes4All ha generato un ritorno sociale di 3,58 euro per ogni euro investito, definito attraverso l’indicatore SROI (Social Return on Investment). Oltre 180 soci a livello nazionale e internazionale, 49 azioni di rigenerazione immobiliare avviate, 57 percorsi di accompagnamento sociale attivati.
Il sostegno di Banca Etica: abitare come questione di giustizia
Homes4All è arrivata a Banca Etica attraverso una rete di soggetti già conosciuti e stimati: l’associazione Acmos e la cooperativa sociale Nanà, entrambe attive da anni sul tema dell’abitare inclusivo a Torino e già clienti e socie della banca. «Erano soggetti che conoscevamo bene», racconta Diego Finelli, responsabile dell’Area Territoriale Nord Ovest di Banca Etica. «E il problema dell’abitare a Torino è sempre più evidente, sempre più urgente. Negli ultimi due anni abbiamo attivato diversi contatti — con cooperative sociali, con la Città, con fondazioni — per cercare forme innovative di risposta. In questo contesto si inserisce un soggetto come Homes4All».
Quello che ha convinto Banca Etica non è solo la qualità del modello, ma la sua capacità di tenere insieme mondi che tendenzialmente si pensa in maniera disgiunta. «Mescolano il supporto pubblico — la Città, la Regione, i fondi ministeriali — con capitali privati orientati all’impatto: fondazioni, investitori pazienti, soggetti che accettano di rinunciare a una parte del rendimento in cambio di un contributo reale a un’emergenza sociale», spiega Finelli. «Questa capacità di fare sintesi tra mondi diversi è esattamente ciò che Banca Etica cerca nei soggetti che sostiene».
Il supporto concreto si è tradotto in un primo finanziamento a medio-lungo termine di circa 500.000 euro, destinato a sostenere la ristrutturazione di uno stabile nella zona nord di Torino. Un intervento che conferisce liquidità ai progetti di riqualificazione degli immobili che Homes4All poi utilizza nelle diverse forme del proprio modello: dall’affitto agevolato alle famiglie allo studentato, fino alle operazioni più complesse di housing mix.
«Non ci proponiamo come banca di nicchia con idee rigide su come intervenire», conclude Finelli. «Cerchiamo una platea il più larga possibile. E quando troviamo soggetti come Homes4All — che hanno una grande capacità di attrarre capitali, ma che hanno bisogno anche di credito bancario per chiudere le operazioni — il nostro ruolo è esserci come parte di un ecosistema più ampio che lavora insieme verso lo stesso obiettivo».
A Torino, come in quasi tutte le città italiane, la crisi abitativa non è un’emergenza temporanea: è una condizione strutturale. Homes4All non pretende di risolverla da sola. Ma dimostra, progetto dopo progetto, che esiste un modo per trasformare un vuoto urbano in una casa, e una famiglia in difficoltà in una famiglia autonoma. Un appartamento alla volta.
Photo credits: Homes4All
